Эксперт: Жилье в новостройках к лету может подорожать от 20 до 30 процентов

irina 23.03.2019 10:15
Эксперт: Жилье в новостройках к лету может подорожать от 20 до 30 процентовПочему из года в год в регионе остаются не проданы порядка пяти тысяч квартир в новостройках и помогут ли эскроу-счета пресечь обман дольщиков – в разговоре с председателем правления Союза застройщиков и девелоперов Калининградской области Александром Булычевым.

- Александр Викторович, увеличение НДС с 18 до 20 процентов сильно сказалось на строительной сфере?

- Практически ничего не изменилось и застройщиков эти 2 % почти не волнуют, для них это несущественно. Они включают сумму в стоимость продаж. И для людей, которые покупают жильё, квартиры подорожают на эти 2 %. Намного хуже складывается ситуация с эскроу-счетами.

- Почему хуже-то? Как я понимаю, эта мера призвана защитить участников долевого строительства от ситуации, когда они остаются и без денег, и без жилья.

- Знаете, кто сейчас занимается сферой развития жилищного строительства в России? Единый институт развития жилищного строительства. В свое время этот институт был всероссийским Агентством ипотечного кредитования - чисто банковская структура, которая совместно с Минстроем сейчас формирует политику государства в отношении жилищного строительства. Я посмотрел, кто там топ-руководители, которые несколько раз в году предлагают кардинальные изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», иногда взаимоисключающие друг друга - один айтишник и три банкира. Банкира! И это их тема – эскроу-счета, по сути, «свинья», подложенная всем застройщикам и участником долевого строительства.

- Почему свинья?

- Судите сами: банк берет деньги от физических лиц, желающих принять участие в долевом строительстве, кладёт их на эскроу-счета и эти же деньги, на которые банк не платит гражданину ни копейки процентов, выдает в качестве кредита застройщику. При этом кредит застройщику выдается под проценты - от 5 до 12 %! Вот так банкиры перехитрили всю страну и делают деньги из воздуха!
Наш Союз участвовал в круглых столах с банкирами, мы также разговаривали с экспертами Сбербанка, Альфа Банка, Банка Москвы и другими, которые предполагают работать с эскроу-счетами. Мы хотели знать, какие именно проценты они накрутят. Например, Альфа Банк выставляет до 11 %. В среднем строительство многоквартирного дома длится года два-три. То есть за три года – 30%. И эти 30 % застройщики несомненно включат в цену жилья, которое соответственно подорожает.
Проектное финансирование - это всегда риск. Банк дал кредит застройщику, а тот не справился с его погашением. Например, кризис или новые санкции. Земельный участок и незавершенный дом находится в залоге у банка, а там участники долевого строительства. Каково после этого банку? Поэтому сейчас банки предлагают другое условие. Банки говорят: вы сначала продайте 20-30 % квартир, построенных за свой счёт, и когда мы убедимся в том, что кредит сможете вернуть за счет продаж, этот кредит вам и выдадим.
Застройщика такие условия не устраивают. Ведь как только пошли долевые деньги, каждый застройщик немедленно вытаскивает из стройки собственные деньги и возвращает их себе. Сейчас закон позволяет: если ты получил долевые деньги, а это частные инвестиции в долевое строительство, то можешь компенсировать свои затраты, которые понёс при строительстве. Потому что, если кризис грянул или политика поменялась, - то вполне возможен кирдык стройке и твоим деньгам!

- В Калининградской области кто-то из застройщиков уже работает с эскроу-счетами?

- Да, слышал от представителей Альфа-банка, что «Акфен» пытается. Не так давно на совещании, организованном минконтролем в торгово-промышленной палате, Зейрали Байтаров сообщил, что возникает много вопросов, которые законодательно не проработаны. Например, кредит взят, но ведь его необходимо обслуживать, платить по нему проценты и так далее, а где брать на это средства, если деньги от продаж поступают на счета эскроу и у застройщика нет к ним доступа? Пока приемлемого ответа так и нет.
Я вхожу в Общественный совет при прокуратуре области. Около года назад на совещании по вопросу долевого строительства зам прокурора области Павел Беляков спрашивает: не пора ли прокуратуре вмешаться и принять к застройщикам меры прокурорского воздействия, так как по состоянию на конец года (это было в 2017 году) в области не продано более 5 000 квартир. Мол, из оборота выпали огромные денежные средства, нет ли тут чьей-то преднамеренной вины.

- За что прокурорское воздействие? При чем здесь застройщики?

- Что значит для бюджета области и страны, если квартиры не проданы? Это значит, не поступили налоги в бюджет. Строительство жилья - это цикличное производство. Построил и продал, опять построил и опять продал. Более того, застройщики дают заработки сразу нескольким отраслям промышленности: железобетон, электроснабжение, сантехника и многое другое – на начальном этапе строительства; мебель, посуда, текстиль – на сформированном после продаж квартир вторичном рынке. Девелопмент финансирует одну пятую часть экономики всей страны, а с учетом формирования вторичного рынка для легкой промышленности - почти 30 %. Если квартира не будет построена и продана, то идёт недофинансирование многих отраслей промышленности, а если 5 000 квартир не проданы, то это серьезная цифра.

- Насколько я знаю, и на самом деле из года в год в области «стоят» примерно 5 000 квартир. Цифра варьируется в сторону увеличения на 400-500. Это застройщики мухлюют? Держат цены?

- Здесь причины в другом. Это рынок жилья, на котором в чистом виде работают рыночные механизмы, и тут некоторые, не очень опытные застройщики, являются стороной пострадавшей. Например, допущено перепроизводство или производство некачественного жилья. К сожалению, иногда в новостройках квартиры проектируются неликвидными, которые никому не нужны – непонятные планировки, квартиры неприемлемой конфигурации. Более того, за последние годы требования покупателей к жилью изменились. Уже вряд ли кто-то в новостройке купит «хрущевку». Предпочитают комфортабельное жилье. Люди стремятся и хотят жить лучше.
Как появляется неликвид? Например, когда-то был завод, но руководство решило заняться строительством, да и участок есть, территория под заводом большая. Новоявленный застройщик обращается за проектом дома к проектировщикам, а они ему старый типовой проект «втюхивают». Да еще и деньги с этого типового в разы больше получают, как с нового проекта. Работы меньше, а денег за нее берут больше.
Такой застройщик, думаете, досконально проверяет планировки квартир на предмет их продаваемости? К сожалению, нет. В строительстве маркетинг пока еще плохо приживается. Вот и получается, что из ста квартир в новостройке 10 неликвидных никто по цене новостройки не купит. Застройщик это поздно понимает только тогда, когда продажи встали. Но и застройщик продаст такие квартиры по себестоимости только в крайне редких случаях, когда уж совсем припечет.
Второе: калининградский рынок жилья – особый, потому что от 50 до 70 % квартир покупают приезжие люди с деньгами, желающие приобретать комфортное жилье. Наблюдается очень показательная чисто рыночная картина – цена на жилье комфорт-класса неуклонно растет, а цена на эконом-класс падает. Сейчас на рынке много непроданного жилья эконом-класса. Самый верный признак перепроизводства - падение цены за квадратный метр. Например, за три последние года цена на квартиры в «Мегаполисе» с 60 000 рублей за «квадрат» упала до 35 000 рублей
Но теперь застройщики начинают придерживать продажи, так если в 2018 году открытие эскроу-счетов при долевом строительстве было экспериментом, то с 1 июля текущего года становится обязательным. Значит, грядет 30-процентное подорожание. Рынок готового жилья также начнёт подъём цен.
И вот теперь представим, что человек хочет приобрести жильё в долевом строительстве и кладёт на эскроу-счёт 3 500 000 рублей, которые в течение двух- трёх лет не принесут ему ни копейки. Вот и получается, что проще взять ипотеку и приобрести сейчас квартиру уже в готовом доме, чем участвовать в долевом строительстве, когда твоими деньгами банк пользуется, но доход ты не получаешь. А если застройщик не справится со стройкой, тебе вернут эти обесцененные за три года миллионы.
Банкиры, как всегда, на коне. Население одурачено.

- Очень «оптимистично». Спасибо, что предупредили.



Просмотров:1165

Комментарии